Comment le crédit immobilier français se situe-t-il à l'échelle européenne ? (Crédits: Adobe Stock)
Taux d'emprunt en hausse, aides fluctuantes, interdiction de louer les passoires thermiques…la période semble morose pour le marché immobilier, tant pour les professionnels que pour les particuliers. Pourtant, plusieurs études montrent qu'à l'échelle européenne, le modèle français reste solide et protecteur pour les emprunteurs. Décryptage.
L'instabilité politique qui règne dans le pays a entre autres conséquences de brouiller toute visibilité pour le secteur immobilier. Taux d'emprunt, crise du secteur de la construction, changements multiples concernant les aides et notamment MaPrimeRénov' , entrée en vigueur de l'interdiction de louer des logements dits « passoires thermiques » : les professionnels comme les particuliers ont du mal à se projeter.
Dans ce contexte agité, deux études de la FBF (Fédération Bancaire Française) permettent de prendre un peu de hauteur pour analyser le paysage immobilier à une échelle plus globale : comment les Français se situent-ils en termes de crédit immobilier par rapport à leurs voisins européens ? En quoi les spécificités de notre système de crédit protègent-elles les emprunteurs ?
Le crédit immobilier français est bien positionné à l'échelle européenne
A l'échelle européenne, en 2024, la majorité des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, avec en trio de tête l'Italie (76%), l'Espagne (74%) et le Portugal (73%) (1).
Cette proportion est plus faible en France (61%) et en Allemagne (47%).
La part des ménages propriétaires ayant un crédit ou une hypothèque varie considérablement d'un pays à l'autre : aux Pays-Bas, 58% des propriétaires détiennent un crédit ou une hypothèque tandis que cette part est de seulement 13% en Italie.
En France, au global, 31% des ménages propriétaires ont un crédit ou une hypothèque. Le crédit bancaire est un levier essentiel à l'accession à la propriété puisqu'au cours des trois dernières années, 80% des Français ayant acheté une résidence principale ont eu recours à un prêt immobilier.
Le crédit immobilier constitue la majorité de l'endettement des ménages des principaux pays de la zone euro : 96% pour les Pays-Bas, 82% pour la France et 78% pour l'Allemagne.
Par ailleurs, la hausse des taux directeurs des banques centrales a provoqué un net ralentissement de la production des nouveaux crédits à l'habitat en zone euro puisqu'en 2024 la production des nouveaux crédits immobiliers (hors renégociations) s'élève à 569 milliards d'euros, contre 779 milliards en 2022.
Enfin, la durée moyenne des prêts immobiliers oscille entre 20 et 30 ans dans les principaux pays européens.
En France, elle est de 22 ans, une durée parmi les moins élevées de l'échantillon étudié : la plus courte est de 20 à 25 ans pour l'Italie et la plus longue est de 30,7 ans pour le Portugal et 30 ans pour les Pays-Bas.
Toujours en France, le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits immobiliers est parmi les moins élevés de la zone euro : 3,01% en juin 2025 contre 3,3% en moyenne dans la zone euro.
En juin 2025, les taux d'intérêt moyens des nouveaux crédits immobiliers étaient les plus hauts en Allemagne (3,68%) et les plus bas en Espagne (2,69%).
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Le système d'emprunt en France protège les emprunteurs
Dans son rapport sur le « Financement des particuliers » (2), la FBF (Fédération Bancaire Française) note que le système de financement de l'habitat en France bénéficie de fondamentaux sains :
- Les prêts immobiliers à taux fixes sont majoritaires en France : la production de nouveaux crédits à l'habitat à taux fixe continue à représenter la très grande majorité des prêts accordés aux ménages en France puisque la part des crédits immobiliers à taux variable reste sensiblement inférieure à la moyenne de la zone euro (4% en France contre 14% en zone euro en mai 2025) (3).
- L'analyse des dossiers de demande de prêt immobilier est fondée sur la capacité de remboursement de l'emprunteur.
- Les modes de garantie comme le cautionnement et l'assurance emprunteur, confortent la sécurité de l'emprunteur.
Le résultat de ce modèle très encadré est une très faible sinistralité des crédits avec un taux d'encours douteux de seulement 0,97% au 31 décembre 2023 (2).
En 2024, 85,4% des ménages détenant un crédit immobilier ou un crédit à la consommation considèrent d'ailleurs que leurs charges de remboursement sont supportables (4).
Par ailleurs, en 2024, 31,3% des ménages détenant un crédit immobilier l'ont déjà renégocié. Dans le détail, 69,4% ont renégocié leur prêt immobilier avant 2020. Cette proportion tombe à 4,6% en 2022 et 2,4% seulement des ménages détenant un prêt immobilier l'ont renégocié en 2024.
Selon le rapport de l'Observatoire des Crédits aux ménages, cette chute drastique des renégociations s'explique notamment par l'évolution des conditions de crédit immobilier et le resserrement de l'accès au crédit, qui ont bouleversé les habitudes de financement de l'immobilier par les ménages.
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(1) «Le crédit immobilier en Europe : activité, évolution et fonctionnement», FBF, Août 2025.
(2) «Le financement des particuliers», FBF, Août 2025.
(3) «Panorama des prêts à l'habitat des ménages», Banque de France, juillet 2025.
(4) «37e rapport annuel de L'observatoire des crédits aux ménages», Observatoire des Crédits aux ménages, avril 2025.
(5) Sous réserve d'éligibilité.
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